Eski Ziraat Bankası Genel Müdür Yardımcısı ve Başkent Üniversitesi Uluslararası Finans ve Bankacılık Bölüm Başkanı Prof. Dr. Şenol Babuşcu, X hesabından yaptığı paylaşımda TÜİK tarafından açıklanan Ekim 2023’e ait konut satış istatistiklerini değerlendirdi. Konut sahipliğinin, Türkiye’de özellikle pandemi sonrasında giderek büyüyen bir sorun olduğunu söyleyen Babuşcu, “Aslında 2000’li yıllardan sonra hızlanan konut kredisi kullandırımı ile birlikte konut sahipliği ciddi bir sorun olmaktan çıkıyor gibi görünmekteydi. Ancak özellikle 2015 sonrası bozulan ekonomik dengelerin getirdiği sıkıntı konut alımına da yansıdı. Zaman zaman iktidarın baskısıyla özellikle kamu bankaları tarafından düşük faizlerle kullandırılan konut kredisi günümüze geldiğimizde, yüksek faiz oranlarının yanı sıra getirilen ciddi kısıtlamalar nedeniyle neredeyse kullanılamaz hale geldi. Daha önce kullandırılan düşük faizli konut kredilerini çoğunlukla gerçekten ihtiyacı olanların mı yoksa konut kredi kredisi kullanmasa bile ev alabilecek güçte olanların mı kullandığı ise belirsiz” dedi.

“BU KONUTLAR NASIL SATILDI?”

TÜİK’in açıkladığı Ekim 2023’e ait konut satış istatistiklerine göre; Türkiye genelinde konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 8,7 azalarak 93.761 oldu. Konut satışları Ocak-Ekim döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 14,3 azalışla 993.835 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları ise Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 58 azalış göstererek 5.577 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 5,9 oldu. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 31,2 azalışla 166.461 adet oldu.

Yabancılara yapılan konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 52,9 azalarak 2.535 adet oldu. Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 44,4 azalarak 30.599 adet gerçekleşti.

Bu verilere göre, Ekim ayında ülke genelinde satılan konutların yüzde 94'ünün; yılın ilk 10 ayında satılan konutların ise yaklaşık yüzde 83'ünün konut kredisi çekilmeksizin satılmış olduğuna dikkat çeken Babuşcu, şöyle devam etti:

“Konut fiyatlarının ulaşılamaz düzeylerde olduğu ve konut kredilerinin de çok düştüğü bir ortamda bu konutlar nasıl satıldı?

Verilerden çıkan sonuca göre yüksek olduğu söylenen konut fiyatlarından peşin ödeme yaparak ev alabilen bir kesim hala mevcut. Ancak burada temel soru, konutları alanların çoğunluğunun ihtiyacı olduğundan ilk kez ev alanlar mı yoksa daha önceden konuta sahip olup, yatırım amaçlı olarak ikinci, üçüncü konutunu alanlar mı olduğu?

Bu sorunun büyük olasılıkla cevabı daha önceden konutu olup üzerine yeni ev alanlardır şeklinde. Çünkü son yıllarda yaşadığımız enflasyonist süreç ve bozuk diğer makroekonomik dengeler Ülkemizdeki gelir dağılımını iyice bozdu. Azınlıktaki belirli bir kesim zenginliğini daha da artırırken halkın çoğunluğu fakirleşme süreci yaşıyor. Bu fakirleşen kesimin peşin almayı bir kenara bırakalım kredili bile konut alımı için gereken kredi taksitini geri ödemesi de mümkün değil. Dolayısıyla konut alan kesim büyük çoğunlukla azınlıktaki zenginleşen gruptan. Bunlar da zaten giderek zenginleştiklerinden hem daha önceden evleri olan hem de kredi kullanma olanakları (ihtiyacı) olmasa bile peşin olarak konut bedellerini ödeyebilecek olan kesimdir.

Gelecek açısından kaygı yaratması gereken bu durumu konut sahiplik oranında son yıllardaki gelişimlerde de görmek mümkün. 2010 sonrası döneme baktığımızda Türkiye’de 2010 yılında yüzde 60 olan konut sahipliği oranı 2014 yılında yüzde 61,1 ile zirve yaptıktan sonra düşmeye başladı. En son 2022 yılında yüzde 56,7’ye indi. Lojmanda oturanlar ya da başkasının evinde ücretsiz oturanlar hariç tutulduğunda, kiracı olanların oranı ise 2010’da yüzde 22,1 iken 2022 yılında yüzde 27,2’ye yükseldi. Bu ortamda önümüzdeki dönemde bu tablonun daha da kötüleşmesi kaçınılmaz görünmekte.

Ortaya çıkan tablodan Türkiye’ye ilişkin öz olarak çıkarılacak dersler;

İpotekli konut satışları hızla düşerken toplamda konut satışları aynı hızla düşmemekte. Bu durum çoğunlukla zenginlerin ellerindeki konut sayısını artırdıklarını göstermekte.”