Pandemiden sonra arz sıkıntısının etkisiyle kiralık ev bulmak güçleşti. Halihazırda kiralanmış konutlarda ise kontrat yenileme döneminde ev sahipleriyle kiracılar karşı karşıya gelmişti. Birçok ev sahibi, fiyatıları enflasyonun on iki aylık ortalamasına göre belirlenen oranların çok üzerinde artırmıştı. Bugünkü konut piyasasında kira krizi iyice büyüdü. Özellikle yabancı uyruklulara kiralanan konutlarda, son ayların kira tahsilatları yapılamaz hale geldi.
"İKİ AYDAN SONRA GECİKMELER BAŞLIYOR"
Emlak Uzmanı Hakan Özelmacıklı, konuya ilişkin şunları söyledi: "Emlak piyasasında arz tarafındaki durgunluk devam ediyor. Son dönemde inşaat maliyetlerindeki artışlar yeni gayrimenkul inşaatında istenen seviyelere ulaştıramıyor. Yaz mevsiminin gelmesiyle evlenecek çiftler arttı, kiralık dairelerin bulunması bu sebepten dolayı daha da zorlaştı. Bu durum fiyatları daha da artırmaya devam ediyor. Kiralık dairelerde artan fiyatlar, kiraların ödenmeme riskini de beraberinde getiriyor. Geçen yıla göre 3-4 kat artan kira bedelleri nedeniyle daireye istenen yüksek kiralar başlangıçta kiracı tarafından ödenebiliyor ancak daha sonra tahsilatta sıkıntılar yaşanabiliyor"
"SADECE KİRA DEĞİL DEPOZİTODA DA SORUN VAR"
Kira artışlarının yüzde 25 oranında sabitlendiğini söyleyen Özelmacıklı, kiracılar ile mal sahipleri arasında depozito kaynaklı sorunlar yaşanmaya başladığını ifade ederek, "Bu durum piyasada dengesizliğe yol açtı. Daha fazla artış yapmak isteyen mal sahipleri de var. Bu artışı kabul etme niyetinde olan kiracılar da var. Bu belirsizlik kiracılarla ilgili farklı tahlil davalarını beraberinde getirdi. Son dönemde evden çıkan kiracılar ile mal sahipleri arasında depozitodan kaynaklı anlaşmazlıklar yaşanıyor" dedi.
KONUTTA BAYRAM SONRASI HAREKETLİLİK
Türkiye’nin birçok bölgesinde emlak piyasasında hareketliliğin başladığını belirten Özelmacıklı, "Gerek memur tayinleri nedeniyle gerekse de yaz mevsiminin gelmesiyle şehir değişikliklerinin artmasıyla gayrimenkullerde hareketlilik hızlandı. Bayram sürecinde durgunlaşan emlak piyasası bayram sonrası hareketlilik kazandı diyebiliriz." İfadelerini kullandı.
"RAYİÇ BEDEL İLE KİRALAYAN YABANCI ÖDEME YAPMIYOR"
Özelmacıklı, yüksek kira bedellerinde yabancıların olumsuz etkisi olduğunu şu sözlerle vurguluyor: "Özellikle eşyalı hale getirilen ve kiraya verilen daireler, o bölgenin piyasa rayicindeki dengeleri değiştiriyor. Örneğin her hangi bir vatandaş 3 bin liraya aylık kirası olan bir dairede oturuyorsa, belki o ev eşyalı hale getirilip 10 bin liraya yabancıya daha kısa süreli verilebiliyor. İster istemez o bölgedeki piyasayı emsaller nedeniyle etkiliyor. Daireleri eşyalı hale getirip daha yüksek fiyata kiralık olarak vermeyi bekleyenler nedeniyle de bu sefer yabancılar daha sonra kiraladıkları dairelerin ücretini ödeyememeye başlıyor. Ev sahiplerinin kiracı seçimi konusunda çok daha dikkatli davranmaları gerekiyor. Yüksek fiyata kiraya vereyim diye düşünmemeleri gerekiyor. Kiracının kira bedelini düzenli ödeyip ödemeyeceğini mal sahibinin düşünmesi gerekiyor.”
"EV SAHİPLERİ İÇİN TAHSİLAT UYARISI"
Konunun hukuki boyutunu aydınlatan Dr. Avukat Umut Metin, son zamanlarda hem ev sahibinin hem de kiracıların problemlerinde artış olduğunu hatırlatarak, "Kira bedellerinde anlaşmazlıklar da yaşanabiliyor. Genelde mülk sahipleri rayiçlerin daha yüksek olduğunu iddia ederek, daha yüksek kira bedeli talebinde bulunuyor. Kiracılar ise mevcut kiralarını ödemede zorlanıyorlar veya ödemede aksaklıklar yaşanabiliyor. Bir yabancının rayici 5 bin lira olan bir konut için 10 bin lira kira ödemeyi kabul etmesi halinde mal sahibi bu ücreti her ay gerçekten alıp alamayacağını kendisine sorması gerekiyor. Mülk sahiplerinin bu konuda dikkatli olmalılar.” dedi.
EN AZ KİRA KADAR HUKUKİ MALİYET
Metin, "Örneğin 5 bin lira bedeli olan bir konutu yabancılar tarafından 10 bin liraya kiralandığını varsayalım ve ikinci aydan sonra ödenmemeye başladığını düşünelim. Kira sözleşmesine göre hukuki işlemin başlatılması gerekiyor. Bu süreci Türkiye’de yapmak gerekiyor. Ancak yabancı Türkiye’de değilse, bu halde yabancı kiracının ülkesinde dava açarsanız en az kira kadar hukuki maliyete katlanmış olursunuz. Yabancının kendi ülkesine gidip hukuki bir işlem yapmanız olası maliyetler nedeniyle gerçekte pek mümkün de değil. Bu konuda kira sözleşmesinde Türk hukukunun ve ili belirterek Türk Mahkemelerinin yetkili olduğunu kayıt etmeniz gerekiyor. Buna rağmen alacağınızı alamıyorsanız, sözleşmede Türk bir kefilin yer alması daha güvenli bir tercih olur. Arabuluculuk da farklı bir kullanım ile yabancılarla güvenli kiracılık ilişkisi kurmak için uygulanabilecek güvenli yöntemler arasında yer alıyor. Kira sözleşmesine ek olarak bir arabuluculuk sözleşmesi yapılabilirse, buradan ek bir güvence sağlanabilir" dedi.
Mal sahiplerinin rayicinin üzerinde bir bedelle konutlarını kiraya vermemelerinin gerektiğini belirten Metin, "Bu aşamada kefalet aranabilir ve kira sözleşmesi tarihinden sonra alınmış olmakla tahliye taahhüdü alınabilir. Kira sözleşmelerinin sağlıklı bir şekilde düzenlenmesi gerekir. Yeni kanun sistemimize göre sözleşme hazırlanması önem arz ediyor. Örneğin, şekli şartlara uymayan geçersiz bir kefalet alınması, kefaletin yok oluşu anlamına gelebilir. Kira sözleşmeleri yapılmadan hukuki destek alınması ev sahiplerinin yararına olacaktır" şeklinde konuştu.
"KİRA SÖZLEŞMESİNİN YANINA ARABULUCU RAPORU ŞART"
Metin ayrıca, Singapur sözleşmesi kapsamında herhangi bir bedelle aylık olarak kiralanan ticari emlakların ücretinin ödeneceği arabuluculuk sözleşmesinde yazılması durumunda, arabuluculuk anlaşmasının yabancının ülkesinde de Singapur sözleşmesi gereğince infaz edilebilir bir hale gelebileceğini söyledi. Singapur Anlaşması kapsamında kira sözleşmelerine ek olarak yapılacak arabuluculuk anlaşmasıyla güçlü bir güvence sağlanabileceğini ifade eden Metin, geleceğe yönelik tahminlerini şu sözlerle dile getirdi: "Özellikle ülkemizde yaşayan yabancı insanların önemli bir kısmının Singapur sözleşmesi kapsamında olan İran, Rusya, Katar, Suudi Arabistan, İran, Çin gibi ülkelerden olduğu dikkate alındığında dükkân, ofis, fabrika, depo gibi ticari nitelikli kiralamalarda, Singapur sözleşmesi mahkemelerde uzun süre yargıyla meşgul olma durumuna engel olacaktır. Kira sözleşmesi imzası anında kira sözleşmesine ek olarak Adalet Bakanlığı lisanslı Türk bir arabulucu huzurunda oluşturulacak bir arabuluculuk anlaşması tahsilat riskini azaltacaktır. Arabuluculuk anlaşması aylık ödeme mutabakatının belgelendiği etkili bir hukuki yöntem olarak dikkate alınmalı ve tercih edilmelidir" dedi.
